PAJAK PROPERTI
Manap Menyapa !!!
Selamat Sore Para Pembaca (Salam Satu
Komando)
Janganlah
terlalu serius dalam membaca ringkasan singkat dibawah ini, hehehe, siapkan dulu kopi, cemilan atau 5 batang rokok “Masuk
Pak Eko” !!! semoga tulisan yang
renyah ini menambah wawasan kita pada minggu ini. Sebagai para calon orang kaya,
Para Komandan harus menyiapkan diri dan mental sebagai orang yang bakal Kaya
Raya. Aamiin Ya Allah. “Masuk Lagi Pak Eko” !!!
CALON
ORANG KAYA munkin kata-kata ini penulis sangat sadar dan yakin para komandan SETUJU 100%, Para Komandan “CALON ORANG KAYA” sah –sah
saja komandan, Sama halnya seperti demam muntaber (muntah berak) kampanye CALON PRESIDEN 2019, masih lumayan
lama komandan soalnya masih enam bulan lagi, kalau jualan rumah bisa dapat 60
konsumen, selama 6 bulan, Aamiin Ya Allah. ( 2 semester Ponti House )
Padu...!!!!
Penulis
mencoba meminjam istilah Ketua Dewan Pers Nasional Bapak H. Ilham Bintang, 10
tahun menjabat sebagai ketua media nasional komandan,
ingat..!!! bukan ketua media sosial ya komandan hehehe...“keren” kata-kata
kontroversialnya tapi boleh lah soalnya lagi viral komandan. istilah“Cebong atau Kampret “ gimana komandan
agaknya familiar bahasa ini ya, hehehe komandan masuk yang mana terserah
huufffftt..................pisss hehehehe........ ( yang penting jangan GOLPUT
komandan ) asek... penulis lagi ikut mengkampanyekan pemilu hehehe harusnya direkrut KPU..keren euy, jadi
malu...hehehe.. (Shut Up) ... Kelas banget ya komandan bahasanya.
udah
habis belum kopi dan cemilannya komandan ...... ??? tambah lagi atau pesan lagi
komandan2 yang lagi di warkop........
Oh
iya Rokoknya jangan lupa dihidupkan lagi komandan biar gak cun...!!!!!!!
“
MASUK PAK EKO “ ..............HEHEHEHE !!!!!!
Komandan
Alangkah baiknya sebelum Komandan jadi orang terkaya seantero negeri indonesia
raya, Penulis ingin berbagi kepada komandan kalau jadi orang kaya komandan akan
dihadapkan dengan KEWAJIBAN, Kayak ibadah yang wajib dilakukan, sholat 5 waktu
bagi yang islam, Sembahyang Ke gereja, vihara, atau ke pure bagi keyakinan
ketuhanan yang maha esa komandan-komandan. Pluralistik bangeett ya komandan
hehehe.
Komandan
sebagai warga negara yang menetap tinggal di teritorial Negara Kesatuan
Republik Indonesia ( NKRI cuy ) >>!!!! di wajibkan bayar PAJAK.
Komandan
ayok kita mulai topik pembahasan kita ,
Are You Ready To Rock ????
ONE
TWO
THREE
Komandan jangan di close dulu tulisan
ini, pembahasannya dibawah ini ,
let’s go komandan pause dulu ngegame dan
youtbe nya KOMANDAN .... PISSS (PEACE)
Cukup 5 menit aja
komandan, AMANLAH...!!!
Gambar 1.1. Alur Pajak Properti[1]
Apa
sebenarnya yang dimaksud dengan properti? Secara umum properti dapat
didefinisikan dengan segala sesuatu benda yang dapat kita miliki.
Properti sendiri dapat dikelompokkan menjadi empat jenis yaitu real
property, personal property, businesses property dan financial
interests. Menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI) properti didefinisikan
sebagai konsep hukum yang meliputi seluruh kepentingan, hak dan keuntungan dari
suatu kepemilikan. Terhadap pengertian tersebut maka kita dapat membedakan
antara penguasaan fisik atas tanah dan atau bangunan yang dalam hal ini disebut
dengan real estat serta kepemilikan secara hukum atau penguasaan yuridis yang
disebut real property.
Bagi
anda yang berkecimpung di dunia bisnis pasti tidak akan lepas dari masalah
perpajakan. Demikian pula dalam setiap melakukan transaksi jual beli properti
tentunya akan mengandung kewajiban pembayaran pajak. Pajak-pajak tersebut akan
dikenakan kepada pembeli maupun penjual properti.
Mengapa
penguasaan fisik dan penguasaan secara yuridis atas tanah dan atau bangunan
perlu dipajaki? Hal ini tidak terlepas dari fungsi pajak properti sebagai salah
satu bagian sumber penerimaan negara (fungsi bugeter) yang digunakan untuk
membiayai pembangunan dan fungsi regulasi dimana pajak properti digunakan
sebagai alat untuk mengatur perkembangan pasar propeti.
Seperti
kegiatan membeli properti baik yang dilakukan secara perorangan maupun melalui
developer atau pengembang properti, akan mengandung konsekuensi kewajiban yaitu
adanya aspek pajak-pajak yang akan dikenakan pemerintah kepada Anda. Meskipun
demikian biasanya pajak properti telah dimasukkan ke dalam harga jual jika anda
membeli properti melalui developer/pengembang properti. Besarnya pajak sangat
tergantung jenis, nilai, luas dan lokasi properti yang akan ditransaksikan.
Di
bawah ini adalah merupakan jenis-jenis pajak properti yang dibebankan baik
kepada pembeli maupun penjual properti yang akan dibahas dalam buku ini
meliputi antara lain:
- PBB (Pajak Bumi dan Bangunan).
PBB merupakan pajak kebendaan yang
melekat pada objeknya yang dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua
wajib pajak (pemilik properti). Pada awalnya pajak ini merupakan pajak
yang proses administrasinya dilakukan oleh pemerintah pusat namun demikian
seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dengan proporsi tertentu. Dalam
perkembangan selanjutnya dengan diberlakukannya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang
PDRD maka mulai tahun 2014 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan dilakukan
oleh pemerintah daerah.
Besarnya nilai PBB tergantung lokasi,
bisa dilihat di Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan
(SPPT PBB), dimana dalam SPPT tercantum besarnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
dan besarnya PBB yang harus dibayar. Dimana pembayaran PBB dilakukan tiap
tahun.
Pajak Bumi dan Bangunan atas Properti
di Indonesia Terbilang Kecil
Kenyataannya PBB terbilang kecil
dibandingkan dengan nilainya. Berikut contoh perhitungan pajak properti berupa
PBB:
Contoh :
Nilai
Jual Objek Pajak (NJOP) : 2.049.175.000
NJOP
Tidak Kena Pajak (NJOP TKP) : 15.000.000 ( 0,75%)
NJOP
untuk perhitungan PBB : 2.030.175.000 ( 0,10 % )
Maka
PBB yang terhutang adalah 0.2 % x 2.030.175.000 : 4.060.350
Bisa dilihat bahwa jika memiliki
properti dengan nilai NJOP sebesar 2.049.175.000 maka kewajiban membayar PBB
per-tahun hanyalah 4.060.350 rupiah.
Nilai ini tentu sangat kecil jika
dibanding nilai objek pajak sesungguhnya. Karena nilai properti sebenarnya pada
umumnya lebih tinggi dari NJOP.
Itulah contoh perhitungan jumlah PBB
satu unit rumah di Jakarta. Satu lagi kemudahan terhadap PBB di Jakarta, saat
ini pembayaran PBB untuk NJOP lebih kecil dari 1 milyar rupiah digratiskan.[2]
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan).
Bea ini dikenakan terhadap semua
transaksi properti, baik properti baru maupun lama yang dibeli dari developer
atau perorangan. Pajak ini pun status pada awalnya sama dengan PBB yaitu
merupakan pajak yang proses administrasinya dilakukan oleh pemerintah pusat
namun demikian seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dengan proporsi
tertentu, sedangkan dengan diberlakukannya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang PDRD
maka mulai tahun 2011 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan dilakukan oleh
pemerintah daerah.
BPHTB = 5% x (Nilai Transaksi-NPOPTKP)
Contohnya
satu unit rumah di Zakia, Kubu Raya ditransaksikan dengan harga 100 juta
rupiah, maka besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:
= 5%
x (100 juta – 60 juta)
= 5%
x 40 juta
= 2
juta rupiah
infromasinya
kalau di Jakarta, BPHTB untuk NJOP di bawah 2 milyar digratiskan. Ini
berdasarkan Pergub Nomor 193 Tahun
2016 Tentang Pembebasan 100 Persen atas BPHTB Karena Jual Beli atau Pemberian
Hak Baru Pertama Kali dan atau Pengenaan Sebesar Nol Persen Bea Waris atau
Hibah Wasiat dengan Nilai Jual Objek Pajak Sampai dengan Rp 2 Miliar.
Jadi
untuk transaksi rumah dengan NJOP 1,9 milyar rupiah (contohnya) tidak dikenakan
BPHTB. Peraturan ini didorong oleh kenyataan masih banyaknya orang yang tidak
sanggup mengurus sertifikat karena mahalnya BPHTB yang harus dibayarkan.
Karena
BPHTB dikenakan tidak hanya untuk jual beli tetapi juga dikenakan terhadap
permohonan hak (pembuatan sertifikat) untuk pertama kali. Diharapkan masyarakat
yang tidak memiliki uang untuk membayar BPHTB sanggup mensertifikatkan
tanahnya.
Contohnya
seseorang memiliki tanah seluas 500 m2 dan nilai NJOP tanahnya adalah
3.500.000/m2, tanahnya berlokasi di Jakarta Joglo, Jakarta Barat. Tanah
tersebut belum bersertifikat, jika dia bermaksud mengurus sertifikatnya maka
BPHTB yang menjadi kewajibannya adalah:
5%
(500 x 3.500.000 – 80.000.000)
5%
(1.750.000.000 – 80.000.000)
5% x
1.670.000.000
83.500.000
rupiah
Dapat
dilihat bahwa untuk mensertifikatkan tanah tersebut dia membutuhkan uang
83.500.000 rupiah. Itu hanya untuk bayar BPHTB saja, belum lagi biaya
lain-lain. Tentu jumlah ini sangat besar bagi sebagian masyarakat.
Sementara
untuk rumah subdisi pemerintah BPHTB saat ini dikurangi 25% dari nilai BPHTB
normal. Ke depan ada wacana pemerintah akan menggratiskan BPHTB ini. Semoga
bisa terealisasi, dengan demikian semakin mudah masyarakat berpendapatan rendah
dalam memiliki rumah.
Misalnya
ditransaksikan satu unit perumahan subsidi seharga 116,5 juta, maka
BPHTB yang harus dibayar adalah:
= 5%
x (116,5 juta – 60 juta) x 75%
= 5%
x 56.500.000 x 75%
= 2.118.750
rupiah
- PPh (Pajak Penghasilan).
Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan
kepada penjual perorangan atau badan.
Besarnya PPh adalah
2,5 % dari Nilai Peralihan/Nilai Transaksi.[3]
Contohnya:
Sebuah
rumah di Zakia Barat tipe 100/200 ditransaksikan dengan harga 500 Juta rupiah
dengan demikian pemiliknya dikenakan PPh final sebesar:
= 2,5% x 500 Juta rupiah
= 12.500.000 juta rupiah
- PPN (Pajak Pertambahan Nilai).
Pajak ini hanya dikenakan satu kali
pada saat membeli properti baru, baik dari developer maupun perorangan. Jika
membeli properti dari developer, untuk pembayaran dan pelaporan biasanya
dilakukan melalui developer. Tapi jika membeli dari peroarangan, pembayaran
dilakukan sendiri setelah transaksi. Disamping itu pajak ini juga dikenakan
terhadap pembangunan rumah yang dilakukan secara sendiri oleh orang pribadi
atau badan.
Besarnya PPN adalah 10 %
dari Nilai Peralihan.
Kecuali
peralihan hak untuk rumah sederhana tidak dikenakan PPN. Rumah sederhana yang
dimaksud di sini adalah rumah yang harga jualnya diatur oleh pemerintah. Rumah
ini dikenal juga sebagai rumah subsidi karena memang dalam pembelian konsumen disubsidi
oleh pemerintah dalam bentuk:
·
Harga
rumah dibatasi, contohnya untuk perumahan di Pulau Jawa dan
Sumatera harga perumahan subdisi adalah 116,5 juta rupiah di tahun 2016.
·
Uang
muka yang rendah, hanya sekitar 1% saja dari harga rumah.
Dengan demikian untuk membeli rumah masyarakat berpendapatan rendah (MBR) hanya
perlu menyediakan uang muka sekitar 1 juta-an ditambah dengan biaya-biaya lain
seperti BPHTB, biaya PPAT/Notaris, biaya provisi dan administrasi bank yang
jumlahnya tidak lebih dari 4 juta. Sehingga untuk membeli rumah masyarakat
cukup menyediakan uang 5 juta saja, bahkan bisa lebih rendah.
·
Bunga
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang
rendah sehingga cicilannya ringan. Bunga KPR hanya 5%, lebih rendah
dibandingkan dengan bunga KPR untuk perumahan non subsidi yang masih di atas 8%
bahkan untuk bank tertentu bunganya di atas 10%.
·
BPHTB ada
potongan.
- PPnBM
(Pajak Penjualan Barang Mewah)
PPnBM hanya dikenakan untuk properti
yang dibeli dari developer dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. PPnBM
tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan.
Apabila properti tersebut
ditransaksikan maka pajak nomor 2-3 akan berjalan. Untuk itu anda perlu
memahami skema berikut sebelum melihat detail jenis-jenis pajak tersebut lebih
mendalam. Pembahasan mengenai ke 5 jenis pajak properti tersebut secara lebih
mendetail akan anda temui pada bab-bab setelah ini.
Skema alur pajak transaksi properti di
atas menjelaskan bahwa apabila terjadi transaksi pengalihan tanah, maka bagi
pemilik tanah akan membayar PPh final atas penghasilan dari pengalihan hak atas
tanah dan atau bangunan (Pasal 4 ayat (2)) sebesar 5% dan pembeli baik
perorangan atau developer akan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB) sebesar 5% pula. Apabila kemudian pihak developer mengembangkan
tanah tersebut menjadi:
1.
Kavling
siap bangun dan menjualnya ke konsumen A, maka konsumen A akan membayar BPHTB
sebesar 5% dan PPN sebesar 10%,
2.
Apartemen/town
house dengan kriteria tertentu dan menjualnya ke konsumen B, maka konsumen B
akan membayar BPHTB sebesar 5%, PPN sebesar 10% dan PPnBM 20%,
3.
Perumahan
dan menjualnya ke konsumen C, maka konsumen C akan membayar BPHTB sebesar 5%,
PPN sebesar 10% dan PPnBM 20%(bila memenuhi kriteria yang dipersyaratkan).
Apabila kemudian konsumen A
membangun bangunan dan masuk kriteria yang dipersyaratkan di atas kavling yang
telah dibelinya dari developer tersebut secara sendiri maka wajib membayar PPN
Kegiatan Membangun Sendiri sebesar 4%. Apabila kemudian konsumen B menyewakan
apartemen/town house yang telah dibelinya dari developer ke konsumen D, maka
konsumen B wajib membayar PPh final Pasal 4 ayat (2) sebesar 10%. Sedangkan
bila B kemudian tidak menyewakannya tapi menjualknya ke konsumen E maka
konsumen E akan membayar BPHTB sebesar 5% dan konsumen B akan membayar PPh
sebesar 5%.
Namun demikian apabila kemudian pihak
developer mengembangkan tanah tersebut menjadi perumahan dan masuk pada
kriteria tertentu yang dipersyaratkan, serta kemudian menjualnya pada konsumen
C, maka konsumen C akan membayar BPHTB sebesar 5%, PPN sebesar 10% dan PPnBM
20%.
Besarnya PPnBM adalah
20 % dari Nilai Transaksi.
Syarat
bahwa suatu transaksi jual beli properti itu dikenakan PPnBM:
§ Hunian mewah seperti apartemen,
kondominium, town house, luas 150 m2 atau lebih dan harga jual bangunanya
Rp 4.000.000/m2.
§ Rumah termasuk rumah kantor (rukan)
atau rumah toko (ruko) dengan luas bangunan minimal 400 m2 dan harga jual
bangunan Rp. 3.000.000/m2.
§ Namun saat ini, kedua syarat di atas
sudah tidak berlaku lagi karena berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan
(PMK) Nomor 206/PMK.010/2015, properti digolongkan barang mewah apabila
harganya mencapai 20 milyar rupiah untuk rumah tapak dan 10 milyar rupiah untuk
apartemen. Jadi saat ini tidak melihat luas dari properti tersebut. Patokannya
hanya harga jualnya.
SUDAH SELESAI
KOMANDAN ??? HEHEHE
BOLEH DI BACA
JUGA BEBERAPA KASUS BERIKUT INI KOMANDAN
 Janganlah terlalu serius dalam membaca ringkasan singkat dibawah ini, ...){kind=link}
0 Comments:
Posting Komentar